A budapesti és közép-európai irodapiac jelentős átalakuláson megy keresztül. A hibrid munkavégzés már beépült a cégek működésébe, ugyanakkor a minőségi irodák iránti kereslet töretlen marad. Az új fejlesztések száma történelmi mélyponton van, ami hosszú távon szűkös kínálatot eredményezhet a legjobb kategóriás ingatlanokból. Kalaus Valter, a Newmark VLK Hangar ügyvezető partnere szerint a piac polarizálódik: a kiváló elhelyezkedésű, fenntartható épületek kelendőek, míg a régebbi vagy rosszabb lokációjú irodaházak üresen állnak. Az állami nagyprojektek sorsa bizonytalan, és az elektromos autók töltése is új kihívásokat hoz a hálózatfejlesztés terén. A jövőben a mikrokörnyezeti szolgáltatások és a rugalmas szerződések válnak a legfontosabb szempontokká.
“A budapesti irodapiacon a 14 százalékos üresedési ráta ellenére a minőségi irodák iránt óriási a kereslet, míg a gyengébb kategóriájú és rosszabb lokációjú ingatlanok maradnak üresen.”
Az alábbi cikk AI összefoglaló a műsorban elhangzott beszélgetés alapján. Kövesd velünk a legújabb AI trendeket! De… Pontos információkért hallgasd a rádiót, vagy hallgasd/nézd újra a hang és videó anyagainkat!
Az európai irodapiac új korszakba lépett, ahol a minőségi irodák iránti kereslet vált meghatározóvá.
A hibrid munkavégzés már stabil keretek között zajlik a hazai cégeknél.
A Covid-járvány után a legtöbb vállalatnál kialakult az a gyakorlat, hogy hetente hány napot töltenek az alkalmazottak az irodában. Ez a modell már nem kísérleti szakaszban van, hanem a cégek pontosan tudják, milyen arányban van szükség a személyes jelenlétre. A hibrid rendszer tehát beépült a mindennapi működésbe, és a korábbi bizonytalanság nagy része megszűnt. Ugyanakkor az iroda felszereltsége és vonzereje még mindig alakul, mert a cégek azt keresik, ami miatt az emberek szívesen bejárnak. Ez a folyamat most már kiszámíthatóbbá teszi a hosszú távú irodaszükségletet is.
Történelmi mélyponton van az irodafejlesztés az egész közép-európai régióban.
Az elmúlt években rendkívül kevés új irodaépület készült el, és ez a tendencia továbbra is tart. A rendszerváltás óta most épül a legkevesebb iroda a régióban, ami körülbelül kétszázezer-négyszázezer négyzetmétert jelent összesen. Amikor korábban a Váci úton több fejlesztés zajlott, mint amennyi most az egész közép-európai piacon történik. Ez a helyzet hosszú távon hiányt teremthet a minőségi irodaterületekben. A fejlesztők és a finanszírozók is óvatosak, ezért csak akkor indulnak új projektek, ha már jelentős előbérlet van a háttérben.
A budapesti üresedési ráta félrevezető képet mutat a valós helyzetről.
A fővárosban körülbelül 14 százalékos az üresedés, de ez az adat nem mutatja meg, milyen típusú irodák állnak üresen. A gyengébb minőségű, elavult vagy rosszabb lokációjú épületek dominálnak az üres állományban. Ezzel szemben a jó elhelyezkedésű, ESG-kritériumoknak megfelelő és műszakilag korszerű irodákra erős a kereslet. A cégek egyre inkább a minőségi ingatlanokat keresik, és ezt a fejlesztők valamint a finanszírozók is követik. Így a piac két részre szakad: a felső kategória kelendő, az alsó pedig pang.
Az állami irodakomplexumok sorsa komoly kihívást jelent a budapesti piacnak.
Több nagy állami projekt készült az elmúlt években, köztük a Dürer Park és a Bosnyáktéri Zuglóváros központ. Utóbbi körülbelül százötvenezer négyzetmétert tesz ki, és ha nem költöznek oda állami szervek, piaci alapon nagyon nehéz lesz bérbe adni. A lokáció és a közlekedés nem tartozik a legjobbak közé, ezért a bérlők vonzása komoly feladat lesz. Emellett több régi állami épület is üresen áll évek óta, ami tovább növeli a gyengébb kategóriájú kínálatot. Ez a helyzet kettős problémát okoz: a régi épületek üresen maradnak, az újak pedig nehezen találják meg a bérlőiket.
A minőségi iroda legfontosabb eleme a lokáció és a környező szolgáltatások.
A bérlők számára az első szempont mindig az, hogy hol található az épület és hogyan lehet megközelíteni. A jó közlekedés, a parkolási lehetőség és a közelben elérhető boltok, éttermek, fitnesztermek mind-mind befolyásolják a döntést. Ma már nem elég, ha maga az irodaépület szép és modern, hanem a mikrokörnyezetnek is vonzónak kell lennie. Az emberek az életüket a lakóhely vagy a munkahely közelében szervezik, ezért a szolgáltatások elérhetősége kiemelten fontos. A fejlesztők ezt már figyelembe veszik a tervezésnél.
Az ESG szempontok a finanszírozók és fejlesztők számára kulcsfontosságúak.
A fenntarthatósági követelményeknek megfelelő épületek könnyebben kapnak finanszírozást és könnyebben értékesíthetők befektetőknek. Ugyanakkor a bérlők elsősorban a gyakorlati szempontokat nézik: a lokációt, a megközelíthetőséget és a szolgáltatásokat. Az ESG így inkább a finanszírozási oldalon döntő, mint a bérlői döntéseknél. A fejlesztők mégis törekednek rá, mert hosszú távon ez a követelmény marad. Ezért a mai új vagy felújított irodaházak már alapvetően ezekkel a szempontokkal készülnek.
A finanszírozás ma már magas előbérletet követel meg a fejlesztőktől.
Korábban húsz-harminc százalékos előbérlettel is el lehetett indítani egy nagyobb irodaprojektet. Ma ez az arány jóval ötven százalék felett van, mert a fejlesztők és a bankok nagyon óvatosak. A bérlői szerződésekben pedig egyre nagyobb szerepet kap a rugalmasság. A cégek szeretnék, ha több területet bérelhetnének vagy visszaadhatnának, ha változik az igényük. Ez a tendencia a következő években is meghatározó marad.
A nagyvállalati konszolidáció és az új szolgáltatóközpontok mozgatják a piacot.
Az elmúlt évtizedben sok nagy cég költöztette egy helyre a különböző részlegeit, hogy hatékonyabban működjön. Emellett új nemzetközi szolgáltatóközpontok érkeztek Budapestre, amelyek több száz munkahelyet hoztak. Az utóbbi két-három évben azonban jelentősen visszaesett az új belépők száma. Kalaus Valter, a Newmark VLK Hangar ügyvezető partnere szerint a politikai változások és az uniós források hazahozatala optimizmust hozhat, és újra megindulhat a betelepülés. Rövid távon azonban még mindig óvatosság jellemzi a szereplőket.
Az AI hatása egyelőre nem jelent konkrét irodaterület-csökkentést.
Sok cég beszél az AI-ról és arról, hogy esetleg tíz-húsz százalékkal kevesebb emberre lesz szükség. Mégis egyelőre nincs olyan konkrét példa, ahol valaki emiatt jelentősen kisebb irodaterületet bérelne. A cégek inkább a rugalmasságot építik be a szerződéseikbe, hogy később könnyebben alkalmazkodhassanak. Ez a bizonytalanság tovább növeli a keresletet a rugalmas, minőségi irodák iránt. Hosszú távon azonban az AI hatása megjelenhet a bérleti igényekben is.
Az elektromos autók töltése új kapacitásproblémákat hoz az irodaházakba.
Az új, modern irodaházakban már alapvető elvárás a töltési lehetőség, de a hálózati kapacitás korlátozott a Váci úti és dél-budai részeken. A fejlesztők ezért óvatosan tervezik a töltők számát, mert a szerverpark biztonságos működése mindig elsőbbséget élvez. Ugyanakkor nappal a munkahelyen történő töltés segíthetne kiegyensúlyozni a magyar elektromos rendszert, amikor a napelemek termelnek. A hálózatfejlesztés ezért az irodapiacnak is létfontosságú lesz a következő években.
Milyen hatással van a hibrid munkavégzés az irodapiacra? A cégek már stabilan tudják, hány napot töltenek az alkalmazottak az irodában, így a korábbi nagy bizonytalanság megszűnt, és a minőségi irodák iránti kereslet maradt az erős.
Miért nehéz a Bosnyáktéri állami irodakomplexum bérbeadása? Ha nem költöznek oda állami szervek, akkor piaci alapon százötvenezer négyzetmétert kell értékesíteni egy nem kiemelkedő lokációban, ami komoly kihívást jelent a bérlők vonzásában.
Látszik már az AI hatása az irodaterületek nagyságában? Egyelőre nem jelentek meg konkrét számok arról, hogy cégek tíz-húsz százalékkal kisebb területet bérelnének az AI miatt, de a rugalmasság iránti igény minden szerződésnél erősödött.
Sipos Szabolcs, a Toyota és Lexus PR és kommunikációs vezetője szerint a Toyota hibrid stratégiája és a hosszú távú fejlesztések tették a márkát piacvezetővé itthon és sok más országban is. Az interjúban részletesen beszélt a plug-in hibridekről, a tisztán elektromos modellekről és arról, hogyan garantálják az akkumulátorok hosszú élettartamát. "A Toyota hibrid meghajtása évtizedek óta bizonyít, és most már minden szegmensben versenyképes alternatívát kínál a vásárlóknak, miközben a plug-in változatok […]
