Újépítésű lakásnál a 3%-os hitel jogosultságát a bank akkor nézi, amikor a végleges adásvételi szerződés és a használatbavételi engedély már a kezében van. Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője a Jazzy Rádió FM90.9 Business Class műsorában azt mutatja be, milyen időbeli kockázatot fut a vevő, ha a beruházás csúszik, és milyen mozgástere marad a szerződésben.
“A hitelbírálat akkor indul, amikor a végleges adásvételi szerződést és a teljes anyagot a bankba be tudjuk vinni.”
Az alábbi cikk AI összefoglaló a műsorban elhangzott beszélgetés alapján. Kövesd velünk a legújabb AI trendeket! De… Pontos információkért hallgasd a rádiót, vagy hallgasd/nézd újra a hang és videó anyagainkat!
Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője a Jazzy Rádió FM90.9 Business Class műsorában az újépítésű vásárlás időbeli kockázatáról beszélt.
Az Otthon Start 3%-os hitel sokak fejében már a lakás megszeretésekor jár. A banki gyakorlat ettől eltér. A bírálat a végleges adásvételi szerződés és a teljes dokumentáció benyújtásakor indul, újépítésnél ez fél, egy, akár két évvel később is lehet.
A 3%-os hitel feltételeit a bank a kérelem pillanatában méri fel.
A jövedelem, az ingatlan értéke és a projekt állapota addigra változhat. Használt lakásnál a beleszeretés, az aláírás és a bírálat közel esik egymáshoz. Újépítésnél a használatbavételi engedélyig tartó várakozás önálló pénzügyi kockázat.
A bank három dolgot néz: a vevőt, az ingatlant és a projektet.
Jövedelemoldalon a terhelhetőség számít, fedezeti oldalon az értékbecslés, projektoldalon pedig az, hogy a beruházás finanszírozható-e. Az előző kormányzat gyorsítósávot adott egyes kiemelt Otthon Start-projekteknek. Ezek felülvizsgálata extra időt vihet az engedélyezésbe.
Az aláírt szerződés önmagában nem zárja be a 3%-os hitelt.
A jogosultságot akkor vizsgálják, amikor a kérelem beérkezik. Közben szigorodhatnak a programszabályok, változhat a vevő anyagi helyzete, elmozdulhat az ingatlan értéke. A kockázatot az adásvételi szerződés szövege tudja mérsékelni, ha előre rögzíti, mi történik késedelmes átadás, kisebb hitelösszeg vagy elutasítás esetén.
Független jogi szakértővel érdemes átnézetni a szerződést aláírás előtt.
Ugyanez érvényes azokra is, akik már aláírtak, de a bank még nem fogadta be az ügyletet. A foglaló sorsa, az előleg visszafizetése és az elállás feltételei szerződéses kérdés. Vannak olyan megállapodások, amelyekben az eladó nem él a foglaló jogintézményével, ha a vevő jövedelemoldalon nem kap annyi hitelt, amennyire számított.
Az ingatlan a projekt, a finanszírozás csak eszköz.
Az A-terv lehet az Otthon Start. Mellé kell B-terv és C-terv: CSOK Plusz, babaváró, piaci lakáshitel, lakástakarék vagy pótfedezet. A szerződésben ott a mozgástér nagyobb önerőre, kisebb lakásra, garázs elhagyására vagy vételárengedményre. Aki nagyon ragaszkodik a kiszemelt otthonhoz, a fizetési ütemezést is újratárgyalhatja a beruházóval.
Ötvenmillió forintos hitelnél a teljes visszafizetés 3 százalékon hetvenmillió környékén alakul.
Ugyanez az összeg 6,5 százalékos piaci kamattal közel százmillió forintra nő a futamidő alatt. A különbség a havi törlesztőben is azonnal látszik. A családalapítás előtt állók számára a CSOK Plusz szintén 3 százalékos pálya, a babaváró pedig önerőt vagy törlesztést tud tehermentesíteni.
A piaci lakáshitelek kamata a nyár végére 6-6,5 százalékra mérséklődött.
Egyedi ajánlatként 5,59 százalék is megjelent. Négy-öt éve a piaci kamatok 4 százalék körül jártak, külföldön ma is 3-4 százalék között mozognak. Ha a gazdasági irány tartós marad, jövőre vagy a jövő második felében 5 százalék körüli piaci kamat is reális lehet.
A 3%-os hitel és a piaci konstrukció közötti rés így szűkülhet.
Addig is érdemes a hitelt megtakarítással keresztbe fedni. Van, aki 25 évre veszi fel a kölcsönt, és tíz év alatt ki akarja fizetni. Ehhez előre kell tudni, miből jön össze a gyorsabb törlesztés. Lakástakarékkal kombinált piaci hitelnél előfordult, hogy a havi teher közel azonos maradt egy rövidebb Otthon Start-tervvel, a lakás pedig tíz év alatt tehermentessé vált.
A B-tervet még azelőtt érdemes felépíteni, hogy bárki beleszeretne egy lakásba.
Az önerőt sokan már az Államkincstárban gyűjtik. Fél év, egy év, akár több év előkészítés is belefér. Egy beszélgetés során kiderülhet, hogy a tervezett 40 millió helyett 60 millióig is el lehet menni, ha mellé kerül a babaváró, két munkajövedelem és egy lakástakarék.
Nem kell elsőre az álmok lakását megvenni.
Garam Dániel hat éve 20 millió forintért vett ingatlant, az azóta megjelent ingatlan.com-elemzés szerint ez az érték már 67 millió körül jár. Egy biztonságosabban fizethető garzonból két-három lépéssel is el lehet jutni a kívánt otthonig. A tudatos vásárlás ott kezdődik, hogy a vevő a saját jövedelmi határait még a belépés előtt felméri.
Mikor vizsgálja a bank az Otthon Start jogosultságát? Újépítésű lakásnál a hitelbírálat a végleges adásvételi szerződés és a teljes anyag bankba vitelekor indul. Ez a használatbavételi engedélyhez kötődik, ezért fél-két évvel később is esedékes lehet, mint az előszerződés.
Megvéd-e az aláírt szerződés a feltételek változásától? A szerződés a felek viszonyát rendezi, a 3%-os hitel feltételeit a bank a kérelem időpontjában nézi. A foglaló, az elállás és a késedelmes átadás sorsát előre kell a szövegbe írni.
Mikor kell B-tervet készíteni? Már az előszerződés előtt, sőt a lakáskeresés előtt. A jövedelmi mozgástér, a CSOK Plusz, a babaváró, a piaci hitel és a lakástakarék együtt mutatja meg, milyen ingatlan fér bele biztonságosan.
Dr. Dura Mónika jogász, közgazdász, a Mindwell Pszichológiai Központ alapítója a Jazzy Rádió FM90.9 Business Class műsorában azt járta körül, honnan lehet felismerni a valódi pszichológiai biztonságot, és miért félünk mégis ellentmondani a vezetőnek. "Ha soha nincs ellenkező vélemény, a csend egyetértésnek tűnik, pedig gyakran félelem." https://lmzem.hu/playaudio.mp3?path=2/public/podcast/1ed8b41b-3d20-6d10-b4d2-d1aee33598f9/episode/1f1ad9f2-cec2-6d7e-bee2-9368df9bd23c/download A pszichológiai biztonság ott van, ahol a dolgozóban fel sem merül, hogy merhet-e kérdezni. Dr. Dura Mónika jogász, közgazdász, a Mindwell Pszichológiai Központ […]
